На сегодняшний день выгодно вкладывать в черногорскую недвижимость по ряду причин.
Во-первых, цены упали до своего минимума. (700 – 1000 евро за квадратный метр дома или виллы, 1000-1300 за квадрат квартиры). По такой цене Вы не найдете элитное жилье на самом берегу моря. Однако, это будут качественные квартиры или дома, расположенные недалеко от моря (500 и более метров), как в урбанизированных центрах (типа Бар, Тиват), так и в спокойных анклавах с нетронутой природой.
При указанной цене прибыльность застройщиков минимальная, а с учетом ожидания постепенного роста цены, удешевление свежих построек не ожидается.
Во-вторых, в декабре 2015 года Черногория получила официальное приглашение в североатлантический альянс. В соответствии с установленной процедурой, после получения пригласительного письма ожидается открытие переговоров о вступлении, которые продлятся несколько месяцев. По завершении переговоров государства-члены подпишут протокол о вступлении Черногории в Североатлантический альянс, и начнется процесс ратификации. Протокол позволит Черногории участвовать в большинстве саммитов НАТО.
Черногория постоянно проводит переговоры с ЕС по главам договора о вступлении в ЕС и на данный момент является кандидатом в ЕС. Ожидаемое вступление 2019-2020 гг.
Американский финансово-экономический журнал “Forbes” поставил Черногорию в тройку лучших мест для путешествия в 2016-ом году. Экспертами журнала сделан вывод, что Черногория долго находилась в тени соседней Хорватии, однако её прекрасная 300 километровая береговая линия, гористый ландшафт с ледниковыми озерами и речными каньонами, не оставят туристов равнодушными. Также, упоминается, что в Черногории есть два места, внесенных в список Всемирного наследия ЮНЕСКО: национальный парк Дурмитор и Старый город Котора. Красоты этой страны, по словам экспертов, уже привлекли внимание ведущих гостиничных сетей (Оne&Only).
Согласно статистике туристической отрасли европейских туристов в 2015 году было на 20% больше по сравнению с 2014 годом.
В-третьих, на недвижимости в Черногории можно неплохо зарабатывать. На данный момент лучшее инвестирование – это приобретение недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в сезон туристам. Средняя цена посуточной сдачи в сезон 40 евро, что позволяет за лето получить чистую прибыль в размере 3 000 евро. Наличие большого количества постоянно проживающих в стране иммигрантов позволяет сдавать квартиру в межсезонье (9 месяцев) за 200 евро в месяц (1500-1800 евро). С учетом прогнозного роста (2016-2018 гг.) цен на недвижимость в пределах 10% в год, приобретенная квартира за 60 тис. евро. дает общий годовой прирост в размере до 10 тис. евро.
В-четвертых, с конца 2015 года вступил в силу закон, который дает возможность иностранцам получать вид на жительство на основании покупки любой недвижимости в Черногории. Иностранец, владеющий домом, дачей (викендица), виллой, объектом туристической или ресторанной отрасли, офисным или другим помещением для ведения бизнеса, имеет право на получение ВНЖ (privremeni boravak). При этом закон не устанавливает порог стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности.
Заключение
Туристический потенциал Черногории, которая находится в сухопутной доступности для европейцев, раскрыт на 30% и имеет хорошие перспективы. Реализация на протяжении 2016 – 2018 годов крупнейших в Европе проектов в сфере туризма, приведет к повышению популярности Черногории (вслед за Хорватией) и постепенному удорожанию всех активов (в т.ч. недвижимости), работающих на туризм.
Порядок покупки
В принятии решения о покупке недвижимости в Черногории необходимо знать варианты и порядок проведения расчетов. Эти знания помогут избежать ошибок с самого начала. Итак.
ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ
В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в Украине, а перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у судебного переводчика – стоимость услуги составит около €20 за страницу формата А4.
СХЕМА ПЕРЕВОДА ДЕНЕГ из РОССИИ
Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в России, так и со счета в черногорском банке. При переводе денег в Черногорию необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом.
Документы о происхождении денег на сумму выше €15 тыс. могут потребоваться в случае перевода этой суммы в Черногорию из-за границы. Обычно перевод со своего счета в России на в свой же счет в Черногории вопросы не вызывают. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу.
СХЕМА ПЕРЕВОДА ДЕНЕГ из УКРАИНЫ
Безналичный перевод
Нужно иметь в виду, что Национальный банк Украины (НБУ) достаточно жёстко контролирует процедуру перечисления денег за рубеж, руководствуясь своим распоряжением «О ратификации Правил реализации за пределы Украины и в Украине перечислений физических лиц…» от 2007 года.
Необходимые документы физического лица для перечисления денег на сделку:
- Документ, удостоверяющий гражданство и личность отправителя.
- Заявление о перечислении наличных денежных средств, или предписание платёжное либо документ платёжной электронной системы на отправление перевода.
- Счет-фактуру на оплату сделки и индивидуальную лицензию НБУ (получается в центральном управлении НБУ, г.Киев). Она послужит основанием «чистоты» переводимых средств и стоит 2040 гривен. Её отсутствие может повлечь за собой со стороны государства штрафные санкции в сумме равной сумме перевода. Это подтверждается специальным распоряжением Министерства юстиции Украины «О валютном контролировании», датированным 2000 годом.
Для получении лицензии в НБУ подаются:
- документ, удостоверяющий гражданство и личность отправителя;
- заявление о перечислении денег;
- справка из банка для подтверждения зачисления на счёт пересылаемой суммы, указанной в договоре о купле-продаже жилплощади.
Если предоставляемые в банк документы для перевода денег заполнены на любом иностранном языке, их необходимо перевести на украинский язык, а правильность перевода нотариально заверить. Эта процедура оценена в 50-100 гривен.
В целом оформление лицензии на перевод крупной суммы занимает почти 25 дней, а срок её действительности — 3 месяца. Если вдруг понадобится изменить сумму перевода, то придется оформлять ещё одну лицензию.
После получения лицензии можно уже заняться перечислением денежных средств. Это займет дня три, а комиссия оставит от 0,2 до 0,5 процента.
Расчет наличкой
Украинцам разрешается вывезти за границу в пределах 10 000 евро наличными без упомянутых выше документов. Можно вывезти и больше, если указать эту сумму в таможенной декларации с предоставлением документов, подтверждающих снятие денег со счетов (срок действия таких документов 30 дней).
Есть и второй вариант — использование банковских карт (Visa, Mastercard) также на любую сумму вывоза. Но в этом случае комиссия составляет не менее 1,5 процента, а процедура снятия отнимет много времени.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.
Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции (порезска управа) муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре. При переходе прав собственности на недвижимость покупателем оплачивается налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору. В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.
После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, им (в соответствии с условиями договора) подаются документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости. Налог на оборот недвижимости оплачивается до внесения этих изменений в кадастр.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (происходит это только после регистрации договора в суде). Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.
Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя некоторые компании готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.
Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.
ГОСУДАСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
После окончательного расчета продавец дает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр, которые, по законодательству, должны быть произведены в течение 30 дней с момента подачи заявки на регистрацию. После этого можно получить “Лист Непокретности”.
